شروط أساسية مسبقة للتطوير العقاري
قبل إنفاق رأس المال اللازم في مشروع عقاري ، ستحتاج العديد من الشركات أولاً إلى تحديد نموذج أعمالها. و لكن متزامنة في وقت واحد تقريبا مع خطة العمل لكتابة دراسة الجدوى. على الرغم من أن التكاليف المرتبطة بتحليل الجدوى قد تبدو مكلفة، إلا أن عدم تقديم مثل هذا التقرير يمكن أن يكلف الشركات أكثر من المبلغ الذي تفقده في حالة انهيار المشروع. في معظم الحالات ، يمكن تجنب مثل هذه المخاطر من خلال كتابة دراسة جدوى ، خاصة لتطوير العقارات.

يمكن أن يكون هناك مجال صغير للأخطاء عند التعامل مع تطوير الأراضي. قد يكون هناك افتراضات غير صحيحة بشأن قوانين تقسيم المناطق أو تصميم الهندسة الإنشائية التى تؤدى إلى تدمير مشروع عقاري. سوف تحدد دراسة الجدوى المتطلبات اللازمة من أجل النجاح في التنقل في العديد من القضايا التي تنشأ في مجال التطوير العقاري ، سواء البناء من الألف إلى الياء، أو تدمير هيكل قائم و من ثم إعادة البناء.

تقييم التطوير- الأرض و الممتلكات
تقوم معظم الشركات العقارية بإجراء تقييم للعقارات أو تقييم الأراضي قبل الالتزام بالتنمية. سيحدد مثل هذا التقييم ما إذا كان المشروع "ممكنًا" أو يستحق الوقت و المال للاستمرار. كما ستوضح خطة الجدوى أو التقييم الإنمائي للعقارات أو الإنشاءات التكاليف المرتبطة بالمشروع ككل. في بعض دراسات الجدوى، سيكون هناك أيضا توقعات المبيعات على أساس الشركات، سواء بالنسبة لأسرة واحدة أو مبيعات المساكن المشتركة، أو معدلات إشغال الفنادق. سيساعد تقييم تطوير دراسة جدوى الأراضي و العقارات على توضيح الميزانية و إعطاء نظرة ضرورية على تدفقات الإيرادات المحتملة بالإضافة إلى التكاليف المرتبطة بالبناء.

دراسة الجدوى مقابل خطة الأعمال
تعتبر خطة العمل بمثابة خريطة طريق للأنواع. و لكي ينجح أي مشروع، يجب أن يفهم السوق و أعدادهم و الفرصة. يتم استخدام خطط الأعمال لجميع أنواع الأعمال، بما في ذلك المشاريع المتعلقة بالتطوير العقاري. تعتبر دراسة الجدوى بمثابة خطة عمل من حيث أنها تحدد الفرص الشاملة وتسمح باتخاذ قرار حول ما إذا كان يجب المضي قدمًا أم لا. وعلى هذا النحو، فإن دراسة الجدوى هي "خطة العمل" لأرض أو عقار. و قال آخر، إذا كان تطوير الأراضي أو الممتلكات المقترحة لديها خطة عمل، فإنها تُسمى "دراسة الجدوى". كلاهما لا بد لأي مشروع لتحقيق النجاح، و بالتأكيد لزيادة رأس المال.

ما تم تضمينه في دراسة الجدوى
تنطوي دراسة الجدوى على العديد من جوانب مشروع التطوير العقاري. و سواء كان الشخص يقوم بتطوير فندق أو العديد من المنازل العائلية الواحدة ، أو مدرسة، فإن التقرير يحدد أي شيء من عملية التصريح إلى حقوق استخدام الأراضي. فيما يلي بعض مميزات تقرير دراسة الجدوى العقارية، و لكن ليس كلها تقريبًا، و التي يمكن تصنيفها جميعًا على أنها إجراء العناية الواجبة قبل بدء الإنشاء.

  • تحسينات الموقع المدني و البنية التحتية العامة
  • استخدام الأراضي و الترخيص البيئي
  • التحقيق التقنى المدنى
  • هندسة هيكلية
  • الدراسة البيئية و التقرير
  • دراسة المسح (الحدود، بحث العنوان)
  • تخطيط الموقع ، برنامج التطوير ، و مراجعة / الامتثال للقانون
  • خطط المرور، الجوار ، المدارس في المنطقة
  • المياه / مياه الصرف الصحي
  • الهندسة المعمارية

النقاط المذكورة أعلاه هي مجرد لمحة عن العديد من المميزات لدراسة الجدوى.

لماذا نكتب دراسة جدوى؟
هناك العديد من الفوائد لإنشاء دراسة جدوى. أولاً و قبل كل شيء، قد ترغب في التأكد من أنه يمكنك بالفعل تطوير الأرض المقترحة. قد تسمح قوانين تقسيم الممتلكات أو تحظر مميزات معينة للمشروع ، مثل ارتفاع و حجم التطوير. فيما يلي بعض الأسباب الرئيسية لإعداد دراسة جدوى لمشروع تطوير عقاري.
المعرفة: كما ذكرنا أعلاه ، فإن معرفة ما إذا كان مسموحًا لك بالتطوير وتحت أي شروط سيوفر الوقت و رأس المال اللازمين. إذا كان هناك صورة سلبية ، فإنك ستتوقف عن التطور. إذا تبين أن هناك صورة إيجابية من تقرير الجدوى فستستمر.
تقييم الملكية: قبل تخصيص رأس المال لأي تطور ، يمكنك التأكد من أن المفهوم نفسه قابل للتطبيق و بالتالي يتم اختباره. يمكن إجراء تقييم الأراضي قبل التطوير لتوفير أموال الشركة و الوقت.
ثقة المشروع: على غرار كتابة خطة العمل، يمكن أن تعطي دراسة الجدوى للمديرين تعزيز الثقة اللازمة للمضي قدمًا في المشروع. إذا أظهر تقرير الجدوى نتائج واعدة، مالياً و استراتيجياً ، فإن هذا يمكن أن يقنع الفريق بأن تقييمهم للتنمية صحيح. هذا يمكن أن يساعد عندما يكون هناك حاجة لرأس المال أو المستثمرين. يمكن لفريق إداري واثق ، مع وجود وثيقة جدوى واقعية ، أن يضيف قوة كبيرة لمهمة الشركة.
التمويل و رفع رأس المال: كما لاحظنا، يمكن أن تساعد دراسة الجدوى المكتوبة بشكل جيد و المماثلة لخطة عمل مكتوبة بشكل جيد أن تساعد في قوة الأعمال و تخفيف المخاوف من المستثمرين و المقرضين. في حين يتم إعداد دراسة الجدوى عادة لفريق الإدارة ليقرر ما إذا كان المشروع المعين مجديًا حتى للتطوير ، يمكن استخدام المستند نفسه كأداة قوية عند زيادة رأس المال و اقتراب المستثمرين.

دراسة الجدوى المالية لتطوير العقارات
خلال المراحل الأولي من تطوير دراسة الجدوى، سيتم تنفيذ كتابة التوقعات المالية و الميزانيات اللازمة لتنفيذ دراسة الجدوى. كما أن إنشاء القوائم المالية في بداية العمليات سوف يفيد الشركة أيضًا من حيث اتخاذ القرارات الصحيحة للمضي قدمًا. إذا كانت الأرقام غير منطقية ، فسينتهي المشروع. إذا كانت الأرقام جيدة فسيستمر المشروع. كل ذلك سبب آخر ليتم إجراء هذه الميزة من تقرير الجدوى العقارية في بداية العملية وليس النهاية.
بما أن نتائج أى عمل ــ سواء كانت متعلقة بالعقارات أم لا ــ هى تحقيق عائد ثابت على الاستثمار، فإن معرفة خصوصيات و عموميات دراسة الجدوى المالية لمشروع التطوير تجعل من الضرورى إنشاء مثل هذا التقرير. فيما يلى بعض المعلومات عن خطوات التطوير الخاصة بالعقار وفقًا لبروتوكولات تقرير الجدوى المالية التى ستقوم بها Prospectus.com و عملائنا معًا.
اجتماع المفهوم المبدئي
سنناقش عادة عبر الهاتف (أو شخصيًا إذا لزم الأمر) تفاصيل المشروع و احتياجاتك.

تقييم الأراضي و المشاريع
سيجري فريق Prospectus.com تحليلاً للأرض و الموقع بشكل عام ، بما في ذلك:


  • قانون التقسيم
  • الأرض و القيود المادية
  • حركة المرور و نقاط الوصول
  • المباني في البيئة المحيطة
  • الصرف الصحي و المياه
  • ملخص تنافسي للمشاريع الجديدة و التطورات الحالية المماثلة

وصف رؤى التنمية و الصناعة
سيتم مناقشة وصف دقيق لاستخدام الأرض جنبا إلى جنب مع الصناعة الشاملة.

تحليل السوق
و سيتم إجراء تحليل شامل للسوق كذلك. سيوضح قسم تحليل السوق المعلومات المطلوبة حول نقاط القوة و الضعف في السوق ، بما في ذلك:


  • سكان المنطقة المحيطة و الاتجاهات ، بما في ذلك النمو المتوقع
  • عمر السوق الديموغرافي والمستهدف
  • إحصاءات الدخل

بالنسبة للتطورات السياحية ، سيتم تفصيل خصائص السوق الإضافية ، مثل:


  • حجم السوق الحالي
  • الأرقام التاريخية ونمو السوق


مقارنة السوق
بالإضافة إلى التركيبة السكانية، ستقوم دراسة الجدوى بدراسة الهياكل أو المباني القائمة في المنطقة القريبة من تطوير الأراضي. تشمل المعلومات ما يلي:


  • موقع مشروع مماثل
  • أوجه التشابه في التنمية و وصف المشروع
  • البيانات المالية التاريخية و النماذج المبدئية ، إذا كانت متوفرة
  • تكاليف البناء المقترحة


تحليل استخدام المشروع السنوي
ملخص تفصيلي للمشروع المقترح ، وعادة ما يكون على مدى 5 سنوات. يتضمن التحليل السنوي ما يلي:


  • حجم السوق ، الديموغرافيات ، ما إلى ذلك.
  • تحليل تنافسي
  • تحليل مشاريع مماثلة و تحديد المواقع الخاصة بهم
  • موقع المشروع و الأجزاء اللازمة لإكمال المشروع
  • تطوير المفهوم و التخطيط للمشروع


سيقوم فريق Prospectus.com وفريق الهندسة بإنشاء الخطط اللازمة لتسويق السوق المستهدف و تزويده بالنمو المستقبلي. نحن نساعد في التخطيط الرئيسي ، فضلا عن الخطط المعمارية والتصميم ، بما في ذلك اقتراح:


  • أنواع الخدمات المقدمة
  • الحجم الكلي و سمات المساحة
  • احتياجات الأراضي و الممتلكات
  • خطط المهندس المعماري ، والرسوم البيانية ، والرسومات ، والفيديو ، والصور ، و عرض باور بوينت أو مكتبة المستثمر

التحليل مالي
و سيتم إجراء تحليل مالي عقاري شامل للمشروع المقترح في هذه المرحلة. وعادة ما تأتى هذه التوقعات في الحسبان السنوات الخمس المتتالية ، ومع ذلك فإن التوقعات لمدة 10 سنوات هي شائعة أيضا. تشمل البيانات المالية ما يلي:


  • توقعات الإيرادات ، البيانات الأولية
  • نفقات الميزانية ، توقعات التشغيل
  • الربح و الخسارة
  • العائد على الاستثمار

نفقات المشروع – اقتراحات التطوير
سيخصص Prospectus.com تحليلًا للمصروفات للمشروع بأكمله. سنقدم رأينا فيما يتعلق بجدوى المشروع ككل.

دراسة الجدوى الأولية لتطوير العقارات

في كثير من الأحيان ، قبل دراسة جدوى شاملة يتم كتابتها أو إعدادها ، تتم كتابة دراسة الجدوى الأولية لتطوير العقارات. بالنسبة لأولئك الذين لا يرغبون في إنفاق رأس المال في دراسة جدوى أكثر شمولاً، يمكن للتقرير الأولي أن يقوم بأمور هامة. و على الرغم أنه ليس شاملاً كدراسة الجدوى، سيلاحظ التقرير الأولي التكاليف المرتبطة بإعداد دراسة جدوى كاملة. على سبيل المثال ، تمتلك الشركة التي ترغب في إنشاء فندق ميزانية بمبلغ 10000 دولار.فهم لا يريدون أن يدفعوا تكلفة دراسة جدوى لأنهم سيحتاجون أولاً إلى معرفة التكاليف المترتبة على ذلك. سيقوموا بدفع ثمن دراسة جدوى أولية لتطوير العقارات ، و في هذا التقرير سوف نحدد التكاليف الفعلية المرتبطة بإنشاء تقرير تقييم شامل.